Altbausanierung in Berlin: Ablauf, Kosten und Genehmigungen
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Wenn wir in einem Berliner Altbau die erste Tapetenschicht abnehmen, wissen wir noch nicht, was darunter liegt. Manchmal finden wir Kalkputz aus der Bauzeit, der noch fest sitzt. Und manchmal fünf Lagen Raufaser, darunter Wandfarbe, darunter hohler Putz, der beim Anklopfen klingt wie eine leere Kiste.
Genau darin unterscheidet sich eine Altbausanierung von jedem anderen Bauprojekt: Der Bestand gibt den Takt vor, nicht der Plan. Wer eine Gründerzeitwohnung nach Katalog kalkuliert, schreibt spätestens in der dritten Woche den ersten Nachtrag.
In diesem Beitrag erklären wir, wie eine Altbausanierung in Berlin abläuft, welche Schäden wir regelmäßig antreffen, was die einzelnen Gewerke kosten und welche Genehmigungen Sie brauchen. Alles aus der Sicht eines Betriebs, der seit Jahren in diesem Bestand arbeitet.
Kurz gefasst: Eine Altbausanierung in Berlin kostet je nach Umfang zwischen 300 und 950 Euro brutto pro Quadratmeter Wohnfläche. Der Ablauf folgt einer festen Reihenfolge: erst räumen und zurückbauen, dann die Hülle, dann die Oberflächen. Und in weiten Teilen der Innenstadt entscheidet das Bezirksamt mit, was Sie überhaupt umsetzen dürfen.
Was wir bei einer Altbausanierung übernehmen
Wir arbeiten an Hülle und Oberfläche. Das umfasst:
- Fassadensanierung an Putz-, Klinker- und Ziegelfassaden
- Außen- und Innendämmung
- Putz-, Armierungs- und Spachtelarbeiten
- Trockenbau
- Maler-, Anstrich- und Lackierarbeiten
- Aufarbeitung von Türen, Zargen und Holzoberflächen
- Entkernung und Innenabbruch
- Entrümpelung & Entsorgung
- Möbeltransport und Zwischenlagerung während der Bauzeit
Ablauf einer typischen Altbausanierung in Berlin
Beim Altbausanierung-Ablauf entscheidet die Reihenfolge über die Kosten. Wer die Oberflächen macht, bevor die Hülle dicht ist, macht sie zweimal.
Phase 1 – Räumen und öffnen
Wir räumen das Objekt leer und entsorgen, was nicht bleibt. Bei geerbten Wohnungen übernehmen wir die komplette Entrümpelung. Erst danach sehen wir den tatsächlichen Zustand von Wänden, Decken und Böden.
Anschließend öffnen wir gezielt: Wir klopfen den Putz ab, legen Probeflächen an und prüfen, wo im Sockel Feuchtigkeit sitzt. Diese Untersuchungen sparen später oft mehrere tausend Euro, weil sie aus einer Schätzung eine Kalkulation machen.
Phase 2 – Rückbau
Wir bauen zurück, was raus muss. Tragende Bauteile und Statik rühren wir dabei nicht an. Die Materialien trennen wir direkt auf der Baustelle. Holz, Bauschutt, Metall und Restmüll gehen in getrennte Container — das senkt die Entsorgungskosten spürbar, weil Entsorger gemischte Abfälle deutlich teurer abrechnen. In bewohnten Häusern schotten wir die Zugänge staubdicht ab und halten Treppenhaus und Hof durchgehend nutzbar. Was genau beim Entkernen passiert, steht weiter unten.
Phase 3 – Hülle
Jetzt kommt die Fassade an die Reihe, dazu gegebenenfalls die Dämmung. Solange von außen Wasser eindringt, hält kein Innenausbau.
Das Gerüst steht in dieser Phase ohnehin. Deshalb erledigen wir alles an der Hülle in einem Zug — Putz, Fugen, Dämmung und Anstrich. Ein zweites Mal Gerüst zu stellen kostet mehr als die zusätzlichen Arbeiten selbst, und bei einem Mehrfamilienhaus in der Innenstadt kommen Straßennutzung und Halteverbot noch dazu.
Phase 4 – Ausbau
Trockenbau, Putz und Spachtelarbeiten bringen die Innenräume in Form. Hier arbeiten wir eng mit den Betrieben zusammen, die Leitungen ziehen — deren Arbeit muss abgeschlossen sein, bevor wir die Wände schließen.
Wir stimmen unsere Termine deshalb früh mit den beteiligten Betrieben ab. Zwischen den Arbeitsgängen brauchen Putz und Spachtel Zeit zum Durchtrocknen — diese Tage lassen sich nicht verkürzen.
Phase 5 – Oberflächen
Zum Schluss folgen Anstrich, Lackierung, Aufarbeitung der Türen und Holzelemente. Wir arbeiten dabei von oben nach unten: erst Decken, dann Wände, zuletzt Sockelleisten und Böden.
Türen und Zargen beizen wir ab, schleifen sie und lackieren sie neu — nach Möglichkeit außerhalb der Wohnung, damit der Lackgeruch nicht in den frisch gestrichenen Flächen hängen bleibt.
Die Altbausanierung-Reihenfolge lautet also: von innen nach außen räumen und von außen nach innen aufbauen.
Was uns in Berliner Altbauten begegnet
Ein Gründerzeithaus zu sanieren heißt vor allem, mit Material umzugehen, das älter ist als jede heutige Norm. Diese fünf Befunde treffen wir am häufigsten an.
Hohler Altputz
Historische Kalkputze arbeiten weicher als heutige Systeme. Nach hundert Jahren lösen sich Flächen vom Untergrund, ohne dass man das von außen sieht. Wir klopfen jede Fläche ab und nehmen ab, was hohl liegt. Den Rest bessern wir aus.
Feuchte im Sockelbereich
Berliner Altbauten haben oft keine funktionierende Sperrschicht mehr, die aufsteigende Nässe stoppt. Feuchtigkeit steigt dann im Mauerwerk auf, Salze wandern mit der Feuchtigkeit in den Putz und sprengen ihn ab. Wir nehmen die betroffenen Flächen ab und bauen sie mit Sanierputz neu auf. Die Ursache selbst — eine fehlende Abdichtung etwa — muss zuerst weg, sonst kommt der Schaden zurück.
Ausgewaschene Klinkerfugen
Bei Sichtmauerwerk sitzt das Problem fast immer in der Fuge, nicht im Stein. Wir kratzen schadhafte Fugen aus, reinigen die Fläche und verfugen neu.
Stuck unter Farbschichten
Gesimse und Deckenprofile verschwinden in vielen Wohnungen unter Jahrzehnten von Anstrich. Wir arbeiten die angrenzenden Putzflächen auf. Wo Zierelemente substanziell fehlen und jemand sie nachziehen muss, holen wir einen Restaurator dazu.
Verschlissene Türen und Holzelemente
Altbautüren, Zargen, Fensterbänke, Treppengeländer: Massivholz, oft mehrfach überlackiert. Wir beizen ab, arbeiten die Oberfläche auf und lackieren neu. Das kostet weniger als Ersatz und sieht besser aus.
Die Altbaufassade sanieren
Die Fassade gehört bei Altbausanierungen zu den größten Einzelposten. Und die Art der Fassadensanierung entscheidet darüber, ob das Gebäude nach der Sanierung noch nach Altbau aussieht.
Eine Gründerzeitfassade ist deutlich aufwendiger gegliedert als eine glatte Fassade aus späteren Jahrzehnten. Sie gliedert sich in Faschen um die Fenster, Gesimse zwischen den Geschossen, Sockelabsätze und auch Fensterbekrönungen. Diese verschiedenen Elemente verlangen Handarbeit, damit die Fassade später saniert aussieht und nicht nur zugeputzt.
Wenn wir eine Altbaufassade sanieren, gehen wir so vor: Bestand aufnehmen, schadhaften Putz abnehmen, Armierungsgewebe einbetten, wo sich der Untergrund bewegt, Putz neu aufbauen, Profile nacharbeiten und beschichten.
Altbau dämmen: außen oder innen
Ein Gründerzeithaus verliert über die ungedämmte Außenwand mehr Wärme als über jedes andere Bauteil. Wie Sie einen Altbau dämmen, hängt vom Bestand ab.
Außendämmung
Ein Wärmedämmverbundsystem wirkt am stärksten. Bei glatten Fassaden ohne Gliederung ist es die richtige Wahl. An einer gegliederten Gründerzeitfassade verschwindet die Gliederung darunter — und steht das Haus unter Denkmalschutz, scheidet die Außendämmung ohnehin meist aus.
Innendämmung
Wo außen nichts geht, bleibt die Innendämmung. Sie erhält die Fassadenansicht vollständig, verlangt aber Sorgfalt: Warme Raumluft trifft hinter der Dämmung auf die kalte Außenwand, und dort schlägt sich Feuchtigkeit nieder. Ein falscher Aufbau erzeugt so genau den Schimmel, den er verhindern soll. Wir setzen Innendämmungen mit Materialien um, die Feuchtigkeit aufnehmen und wieder abgeben.
Ob Sie Ihren Altbau dämmen sollten, hängt vom Ausgangszustand ab. Bei einer ungedämmten Massivwand senken Sie den Heizbedarf mit der Dämmung deutlich — das merken Sie ab dem ersten Winter auf der Abrechnung. Hat schon einmal jemand gedämmt, bringt eine zusätzliche Schicht wenig; dann lohnt eher die Instandsetzung der vorhandenen Fassade.
Eine einzelne Altbauwohnung sanieren
Häufig geht es bei der Sanierung um eine einzelne Wohnung – zum Beispiel nach einem Kauf, nach einem Auszug eines langjährigen Mieters oder nach einer Erbschaft.
Bei einer Altbausanierung arbeiten wir in dieser Reihenfolge: entrümpeln, alte Beläge entfernen und Einbauten zurückbauen, Wand- und Deckenflächen freilegen, Putz instand setzen, Trockenbauwände stellen, spachteln und streichen sowie Türen und Holzoberflächen aufarbeiten.
Wenn Sie Ihre Altbauwohnung sanieren lassen und den Grundriss ändern, brauchen Sie in vielen Berliner Bezirken eine Genehmigung – dazu weiter unten mehr.
Wenn Sie während der Sanierungsarbeiten weiter in der Wohnung wohnen, gehen wir bei den Maßnahmen raumweise vor. Wir demontieren Ihre Möbel und lagern diese ein, bis der Abschnitt fertig ist.
Altbau entkernen
Je gründlicher die Umsetzung, desto mehr muss vorher raus. Bei einer umfassenden Altbausanierung in Berlin kommt fast immer mehr zusammen als geplant. Wenn wir einen Altbau entkernen, entfernen wir alte Bodenbeläge, nichttragende Wände, Verkleidungen, Einbauten und alte Deckenkonstruktionen. Zudem trennen wir die Materialien und entsorgen diese mit Nachweis.
Beim Entkernen im Altbau lohnt sich Langsamkeit. Hinter Verkleidungen kommen regelmäßig Dinge zum Vorschein, die niemand mehr erwartet hat wie Stuckkanten oder originale Dielen. Wir bauen abschnittsweise zurück und fragen nach, bevor etwas unwiederbringlich im Container landet.
Was eine Altbausanierung kostet
Die Kosten einer Altbausanierung hängen an drei Größen:
- dem Zustand der Substanz,
- dem Umfang der Gliederung an der Fassade,
- und dem gewünschten Ausführungsstandard.
Zwischen einer Oberflächensanierung und einer Sanierung mit Entkernung und neuer Fassade liegt leicht das Dreifache.
Preise für Arbeiten der Altbausanierung
| Leistung | Preis (brutto) | Bezug |
|---|---|---|
| Entrümpelung und Entsorgung | 18 – 70 € | pro m² Wohnfläche |
| Entkernung und Rückbau | 48 – 105 € | pro m² Wohnfläche |
| Trockenbau | 65 – 130 € | pro m² Wandfläche |
| Innenputz instand setzen | 30 – 60 € | pro m² Wandfläche |
| Innenputz neu aufbauen | 48 – 83 € | pro m² Wandfläche |
| Maler- und Anstricharbeiten innen | 18 – 36 € | pro m² Wandfläche |
| Türen und Holzoberflächen aufarbeiten | 300 – 715 € | pro Element |
| Innendämmung | 95 – 180 € | pro m² Wandfläche |
| Altbaufassade Putz und Anstrich | 95 – 180 € | pro m² Fassadenfläche |
| Klinkerfassade verfugen | 60 – 105 € | pro m² Fassadenfläche |
| Fassadendämmung mit WDVS | 165 – 260 € | pro m² Fassadenfläche |
| Bauendreinigung | 5 – 10 € | pro m² Wohnfläche |
Alle Preise inklusive 19 % Mehrwertsteuer. Es handelt sich um Orientierungswerte; verbindlich ist das Angebot nach dem Ortstermin.
Rechenbeispiel: Altbausanierung einer Wohnung
Gründerzeitwohnung, 85 m² Wohnfläche, Baujahr 1904, Oberflächen komplett ohne Fassade.
| Position | Summe |
|---|---|
| Entrümpelung und Entsorgung | 1.666 € |
| Rückbau und Entkernung | 5.712 € |
| Trockenbau | 6.188 € |
| Putz- und Spachtelarbeiten | 9.044 € |
| Türen und Holzoberflächen | 3.332 € |
| Maler- und Lackierarbeiten | 6.069 € |
| Bauendreinigung | 714 € |
| Gesamt inkl. 19 % MwSt | 32.725 € |
Das entspricht etwa 385 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Wenn die Sanierung einer gegliederten Gründerzeitfassade hinzukommt, rechnen Sie zusätzlich 30.000 bis 71.000 Euro.
Für die grobe Kostenplanung einer Altbausanierung: Kalkulieren Sie für eine Oberflächensanierung mit 300 bis 535 Euro pro Quadratmeter, für eine umfassende Sanierung mit Rückbau und Fassade mit 595 bis 950 Euro.
Förderung der Altbausanierung
Stand September 2026
Für die energetischen Teile des Projekts – Innendämmung, Fassadendämmung, Fenstertausch – gibt es Zuschüsse über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG Einzelmaßnahmen, Antrag beim BAFA). Maßnahmen ohne Dämmwirkung gelten als Instandhaltung und werden nicht gefördert.
Die Grundförderung liegt bei 15 % der förderfähigen Kosten. Mit einem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) kommen 5 Prozentpunkte dazu – seit Juli 2026 allerdings nur ab 30.000 € Investitionsvolumen und nur für den Anteil darüber. Förderfähig sind je Kalenderjahr 30.000 € für die erste Wohneinheit, je 15.000 € für die zweite bis sechste, je 8.000 € ab der siebten; mit iSFP verdoppeln sich diese Grenzen. Für die erste Wohneinheit sind so bis zu 10.500 € Zuschuss möglich. Landeszuschüsse für die Gebäudehülle gibt es in Berlin derzeit nicht – die IBB fördert nur noch über zinsverbilligte Kredite.
Wichtig ist die Reihenfolge:
Zuerst müssen Sie einen Energieeffizienz-Experten einbinden. Dann den Handwerkervertrag schließen – zwingend mit einer aufschiebenden oder auf-lösenden Bedingung bezüglich der Förderzusage – dann den Antrag stellen. Der unterschriebene Vertrag muss beim Antrag bereits vorliegen. Mit den Arbeiten darf ab Antragstellung begonnen werden, bis zum Bescheid allerdings auf eigenes Risiko.
Aktuelle Sätze: BAFA – Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle.
Denkmalschutz und Milieuschutz
In Berlin können zwei Regelwerke gleichzeitig gelten — und sie verfolgen völlig verschiedene Ziele. Der Denkmalschutz schützt die Bausubstanz, der Milieuschutz die Bewohnerschaft.
Ein denkmalgeschütztes Haus sanieren
Steht ein Gebäude unter Denkmalschutz, macht die Denkmalbehörde Vorgaben zur Ausführung: Häufig geht der Sanierung eine Farbbefunduntersuchung voraus, danach sind Materialien, Farbtöne und Verfahren festgelegt. Klären Sie die Auflagen, bevor Sie kalkulieren — an einer gegliederten Fassade verändern sie die Kosten erheblich. Die Erlaubnis beantragen Sie als Eigentümer, nicht der ausführende Betrieb.
Es gibt aber auch eine Gegenrechnung: Für Baudenkmale gelten steuerliche Vorteile bei den Sanierungskosten, und bei der Förderung sind Ausnahmen von den üblichen Dämmwerten möglich, wenn diese sich am Bestand nicht umsetzen lassen. Das lohnt ein Gespräch mit Steuerberater und Energieberater, bevor Sie anfangen.
Milieuschutz
In rund 80 Berliner Gebieten gilt Milieuschutz. Er soll verhindern, dass Mieter durch aufwendige Modernisierungen und die anschließenden Mieterhöhungen aus ihrem Viertel verdrängt werden.
Liegt Ihr Objekt in einem solchen Gebiet, braucht praktisch jede bauliche Veränderung vorab eine Genehmigung des Bezirksamts — nicht nur Grundrissänderungen, sondern auch Bad, Elektrik, Fenster oder neue Böden. Das gilt selbst dann, wenn die Wohnung leer steht oder Sie selbst darin wohnen. Genehmigungsfrei sind nur Reparaturen und Instandsetzung. In unserem Beitrag zum Milieuschutz in Berlin erfahren Sie mehr.
Unsere Leistung bei der Altbausanierung in Berlin
SAN-WERK saniert Altbauten in Berlin und Brandenburg. Wir nehmen den Bestand auf und legen Ihnen nach der Begehung ein Festpreisangebot mit aufgeschlüsselten Positionen vor.
Wenn Sie eine Firma für die Altbausanierung in Berlin suchen, achten Sie auf drei Dinge: Klopft jemand den Putz ab, bevor er kalkuliert? Nennt er Ihnen die Grenzen seines Leistungsumfangs von selbst? Und arbeitet er mit Materialien, die zum Untergrund passen — oder mit denen, die er ohnehin im Lager hat?
Eine erfahrene Altbausanierung-Firma erkennen Sie daran, dass sie Ihnen zuerst zuhört und dann misst.
Was wir an Ihrem Objekt übernehmen können und wie ein Projekt abläuft, finden Sie auf unserer Seite zur Sanierung in Berlin.
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